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洛杉矶的房价普遍低于中国一线城市的房价。由于洛杉矶属于地震带,各种住房基本上是三层以下的木结构房屋。洛杉矶共管公寓(Condo),即土地共有,每户楼下是低于地面的两个停车位,楼上是两至三层的住房。这种房子的均价是28万美金左右(相对于180万人民币),实际住房面积平均为130平方米左右(不包括两个车位的面积)。洛杉矶的独立屋(Single Family House),即拥有独立的住房和院落。这样的房子的均价是50万左右(相对于325万人民币)。在此提一下美国的低收入家庭收入,即五口之家年收入不足25000美金(相对于人民币16万多)。低收入家庭租房子有政府全额或部分补贴的,孩子们18岁以下的医疗和教育费是政府全包的。按此收入和房价比,中产阶级家庭工作3年左右很容易就能贷款买房了,家庭年收入一般为55000美金,大概每个月拿出近1/3的收入来还房贷。

洛杉矶的房价从2006年的最高售价一直跌到2012年10月份,2012年11月份开始到2013年,价格一直处于稳中慢升状态。主要原因有:一是市场上库存房源越来越少,好的法拍屋经过5、6年的销售已经差不多售完。2013年起正常放到市面上销售的好房屋,一般会有二十几个申请人认购。二是有购屋需求,经过几年沉淀,有条件的家庭为了孩子上学,开始考虑购屋,因为房价差不多跌回十年前的起点位置,银行对于首次购屋的房贷有优惠政策及低利率。三是中国来美购买好学区的购屋者剧增,且绝大多数是一次性付现金,无形中提升了当地的房价。在美国不存在中国所谓的学位房,只要在它的学区范围内买房、租房,甚至工作都可以把孩子送来上学。所以美国家长没有中国家长为了孩子能进一所好学校,必须买高价房的压力。目前,由于中国对房地产的调控政策,住在洛杉矶居民,在购房时明显感到了压力。原因有两点:一是中国一些房地产公司有实力,也有眼光,在2012年6月份以前,以打包一次性购买的方式(一包中可以是20套至上百套数量不等的不同地区的房),从多家美国银行大量购买了银行法拍屋,这些屋经过简单的重新装修后,在2013年前后卖出,收益颇丰。二是中国个人的热钱不断涌入洛杉矶房地产市场。经常比卖家索要的价至少高10%成交(以前一般是原价或提高2万美金左右就能成交),并且一次性付全款(这对于以信用建立起来的分期付款方式是严重的挑战)。传统的美国购屋,一般有买家选择购买权,就是我的出价如果卖家同意,买家在十天内,可以请专业人士去检查房子的情况(包括水、电、白蚁、房子内部建筑问题等),如果不满意,可以取消购买合同,或要求卖主处理好,或重新商量价格。但是中国买家基本上主动取消“选择购买权”这一项保护买家权益的要求,目的就是要高价买到房子,卖家当然喜欢这些不需要自己承担风险的购房者。中国来美国买房的,也开心:一美国不限。二用在中国一线城市买不到100平米好区房的钱,在美国洛杉矶可以买二百平米以上的独立别墅。三来美国度假、孩子就近免费上学、空气、周边环境、物美价廉、人的整体素质等就不多说了。总之,只要是中国人看上的,想买到的房,美国人只能是望房兴叹了。

2013年6月有幸陪友人看了些比华利的房子,房价在800万至1800万美元之间。现分享一些去比华利看房子的心得,供有此购房需求的中国家庭参考。

1、需要先预约当地的、信誉好的房地产公司(只有说英文的员工)。公司会派经纪人开车带你参观你要求范围内的房子。可以先要求经纪人带你把整个区浏览一遍,由于中国家长对比华利的整体环境、地形不熟悉,沿途可以了解该区的基本情况,包括市中心、购物、餐饮、有名的公立及私立学校、住家分布状况等。

2、对房子的建筑风格提出自己的大致要求。比华利的每一套房子都有自己的建筑风格:古典式(皇家宫殿式;原木复古式)、现代式、欧式(大理石;砖砌城堡)、地中海式、仿日本式等等。越是贵的房子,请的有名建筑师就越坚持自己的设计风格。如果购房者只提出价格上的要求,看房就会很辛苦,而且很难看到自己中意的房子。

3、对居住的区域要有大致的要求。每个家庭对所居住的区域诉求是不一样的,购房主要考虑:孩子们上学方便,购物方便,离市中心近一些,离高档商业及办公区近一些,离主要交通近些,山上的房子风景好些,离高尔夫球场近些,与顶尖名人同街区等等。山区房还是平地房。如果是好的山区房,就可能与好莱坞的一些制作、演员等住在同一个全天有保安的宁静小区内(物业管理费平均一个月$1000),并且离比华利北边的几所有名的私立学校很近(15分钟车程)。如果喜欢市中心附近的平地房,可能就是独门独户的出入,连邻居的影子都看不到,好的住家街区路边不能停车。基本上每户有自己的游泳池、网球场、健身房等配套设施了。购物及外出就餐较为便利。

4、对卧室及卫生间提出基本的要求。考虑到家人、亲戚、朋友、老人等因素,可以提出基本卧室及卫生间要求。一般800万美元有3间及3间以上卧室,1500万美元左右的房子一般有5间及5间以上的卧室。与中国豪宅不同的是:比华利的卧室(除主卧外)一般偏小,一层会客厅、家庭娱乐厅、餐厅的户外风景一定是开阔及精细设计的。基于洛杉矶的天气不错,因此一年四季都可以在阳台及后院休闲及娱乐。

5、对后院的配套设施提出大致的要求。购房者可以对后院拥有的设施提出必须及一般的愿望,如:游泳池、温泉按摩池、网球场、儿童游乐场、篮球场、私密性很高的花园或后院、独立健身房、独立保姆房等。顺便也可以对庭院的大小、车库及车位的多少提出基本需求。一般1500万美元以上的房子会在主建筑旁边配建一个小一层房。供管家及工作人员使用。

洛杉矶买房一定要注意几点:

一是看房前向经纪人提出自己一定坚持的要求。这样可以减少看不需要的房子,也可以避免在看房和经纪人的解说过程中逐渐改变自己应有的要求。如房价的要求,当你设定在50万美金时,你会在一次次看房和递购房申请时,不自觉的提高购房价格,最终成交价有可能70几万美金了。洛杉矶购屋与中国不同的是:每一个想购买此屋的人都不知道别人的报价(有点像中国的投标),最终由卖方及其经纪人决定卖给谁。购买方想得到卖方的个人资讯,进行私下交易是不可能的。出价高,一次性付现的先得是必然的。

二是不要排斥洛杉矶的老房子。有些区的老房子是由著名的设计师设计,而且用料一点都不差。如果能买下来,房子日后只会升值。保护得好的百年房子的房梁、房柱及地板,日后的使用年限远远大于现在建造的部分房屋,原因是当年有钱人使用的木材用料非常讲究,而且处理工艺很繁琐,从而保证了每一根木料的质量。唯一不足的是,卫生间少了些,不太符合现代人的需求。这些好的老房子,部分被继承人捐给政府或社区了。部分老房子还有一个特点,就是房子小而老旧,绿地面积却特别的大,一般多为300到500平方米。买这样的房子一般都很便宜,可以考虑拆了重建(需要社区许可);扩建;在绿地上新建;地分成几块出售建房等。

三是宁可在好区买普通的房,也不在一般区买豪宅。虽说价格一样,但是日后升值潜力不同,安全系数不同,孩子受教育条件不同,周边的配套设施不同。如果你看见周边房子有高高的砖围墙、窗户上有铁栏杆,多合算的豪宅最好不要购买,因为真正适合居住的好区是不允许,也不需要在窗户上安装铁栏杆的。 不过千万美金起跳的豪宅有砖或树围墙是应该的,因为面积太大,需要有效管理就另当别论了。

四是要注意查看该区居民的整体素质情况(问房地产经纪人或上网查)。这不仅能提供你日后住家的安全和社区环境的良好维护外,还能确保孩子受到真正的正面教育。有些富人区学校的学分是10分满分,但初高中生中已经有帮派分子了。如果父母忽视了对孩子生理、心理变化的关注,孩子很容易成为帮派分子的囊中之物。类似的悲剧事件前几年在华人聚居的富人区多次发生。因为根据洛杉矶刑事辩护律师邓洪的讲述,无论孩子加入何种帮派,只要案发时他不幸在帮派凶杀案的现场,也是按杀人主犯同罪处理的。

五是要真正彻底做好房子的检查工作。当你递交的购房申请被接纳后,你需要请专业人员为新购置的房子做全面的检查,包括水电煤气、门窗、房顶、地板、厨房、卫生间、房子的整体构造、虫害等检查。如果检查结果显示,卖方有严重的欺骗行为,你可以有权不买。同时,中国的购房者不要忽视了白蚁的检测,因为洛杉矶的房子居住时间长了,或多或少都会招来白蚁,谁叫它长有翅膀呢。房子居住五六年后也不要忘了请人检查一次。白蚁的处理对于专业人员来说是很容易的事。

六是买了房子后,注意按时交每年的物业税(PROPERTY TAX)。美国房子的所有权可以永远是房主个人的,前提是上交财产税。在洛杉矶,财产税一般要求分两次交清,第一次是本年的11月1日之前,第二次是来年的2月1日之前。如果晚交1到2个月,财产税会自动上调10%。财产税的高低依据购屋时的价格来定,如果购买时价格是35万美金,每年财产税共需上交4千多一点。

七是买了房子后,不要随心所欲的改造自家的前院。前院一般都是临街的,属于城市景观的一部分,草地面积的大小是在建房的时候就已经确定下来的,不可以占用草地作为他用,如停车位、行人道等。如果想改造,先要到政府相关部门咨询,审批才行。如果审批不通过,擅自改动,发现后还是会接到整改通知,如果逾期不改的,罚款是很重的。

 

附:北京房市的个人观感

 2012年7月前后两个月时间,实地了解了北京房市,着实吓了一跳。十年前三环以内每平米8千多元人民币的房价,地段好的已经涨到每平米43千元人民币,地段一般的也涨到每平米32千元人民币了,价格已经翻了4、5倍。四环以内,地段稍好一点的,新旧房底价都是高于每平米4万人民币。房屋的成交价是按照房本上的面积算总价的,如200每平米的房本面积(实际居住面积是140平方米左右),每平米4万人民币,房屋成交价是800万人民币,加上契税、营业税、个税等税费,总的交易价格不少于860万人民币,按照实际居住面积算,每平米实际成本是6万人民币。北京人去年的人均可支配年收入为20万元人民币(低收入的,会觉得过高;高收入的觉得数字太低,不过根据我自己对不同阶层的深入了解,得到的实际收入进行平均)。一个家庭中(夫妻),一般一个私企,另一半比较倾向于公务员或事业单位(利于未来孩子的上学、教育),因此一个家庭实际的可支配年收入不到40万人民币。买一套860万人民币房子,不吃不喝大约需要20几年,这是不太现实的事。事实上,真正买得起860万人民币房子的人,一般不会只有一两套房子。真正需要生活的普通家庭,除了父母双方出一些首付房款外,月供还是需要自己出的。房本面积也不会大于150平方米,实际居住面积一般在100平方米左右,越靠近市中心面积越小。

由于大城市的房屋限购政策(北京户口的,一个人名下只能贷款买两套房,其它付全款买房,而且必须是北京市户口才有资格购房),现在出现了大户型房子想卖卖不出去,有钱想买的,要么没有北京户口;要么付全款买房不合算。目前大户型只有提高租金才能获利,并维持各项支出,如物业管理费、供暖费、银行贷款等。我个人认为,在北京想购买高档公寓的人,必须在买房后空置、管理,等待房子升值;以及存入银行享受固定利息之间寻找平衡点,银行今年8月份的一年定期年利率是3.5%,即800万人民币一年可得28万人民币的利息收益,请适当考虑其他投资机会,以及通膨造成的货币贬值等客观因素的影响。

最后,告诫买房者,仔细阅读购房合同中的责权利(最好找一个懂行的律师朋友,或有丰富的购买各种房子经验的友人),不要只听中介机构(只起到让买卖双方认识的作用,收费为房屋成交价的2%,即800万人民币的房子,中介收12万人民币 )或卖主的一面之词,在与家人进行良好沟通后,再做出决定是最明智的选择。

最最后,希望买房者知道,签了购房合同后,一定要、务必要在政府的网站上进行网签,即公告天下,如果我付了房款后,卖家的房本只能、必须给我。然后才在政府监管机构(与中介机构无关)的共同账户下付款交易(卖家只有交出无抵押,无贷款的房本给买方,才能拿到房款,这样保护了双方的权利和义务),直至买方拿到房本,才算大功告成。